房地产行业频频迎来有利条件，买家的合理需求不断得到满足。
继LPR利率下调后，多地点公积金贷款政策也有不同程度的放宽，尤其是三四线城市，包括降低首付比例、取消“认房认贷”、异地调整贷款政策等。分析人士认为，叠加部分城市因城市政策调整房贷利率浮动基点，个人住房贷款迎来多维度松动，既减轻了购房人负担，也有助于缓解中小城市库存去化压力，提升行业景气度。
多位房地产业内人士告诉记者，与降低利率、加快放贷相比，公积金贷款新政策中降低首付比例等政策将更有效刺激销售端，后续可能会有更多城市效仿。此外，行业对降低商业银行贷款首付的预期也在增加。据CBN报道，目前大部分城市商业贷款首付比例保持不变，但一些大银行当地分行工作人员表示，组合贷款近期可能会有所调整。
多地公积金贷款花式松绑
2022年，房贷政策迎来多维度松动。除了降低银行房贷利率，提高放款速度外，最近几个地方住房公积金管理中心也发布通知，多维度放宽住房公积金贷款，既有利于刚需住房，也有利于改善住房。
其中，广西北海的新公积金政策引起了业内的广泛关注。1月12日，北海市人民政府官网发布通知，为落实差别化信贷政策，满足职工改善住房需求，以实际行动支持房地产市场平稳健康发展，将职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付比例由60%下调至40%。
新政主要影响购房者的公积金贷款和组合贷款中的公积金贷款。对此，CBN致电当地银行，有工作人员表示，该行商业贷款首付比例没有调整，仍在30%左右。组合贷款首付比例与商业贷款持平，但“近期可能会有一些文件调整，尚未收到通知”。
广西南宁最近也调整了公积金贷款政策。根据1月16日市住房公积金管理中心发布的征求意见通知，新政将保持首套房和二套房首付比例不变，分别不低于住房价值的20%和40%，但最高贷款额度计划从60万元和50万元上调至70万元和60万元，公开征求意见截止时间为2月15日。
业内人士认为，公积金贷款的松动是由于当地城市努力缓解库存去库存的压力，以及去年销售暴跌后资金流动性相对充裕。根据易居研究院数据，北海去库存周期为23.7个月，存在去库存压力。根据北海市住房公积金管理中心的数据，2021年1-6月，本市个人公积金贷款使用率在94%以上。虽然已经超过风险警戒线的85%，资金流动性不足，但与去年同期相比，已经有所回调。此前，该市住房公积金常年处于紧张状态，特别是疫情过后，征收收入有一定程度的减少，入不敷出，导致资金缺口较大。住房公积金管理中心先后调整了部分贷款和提取政策，以缓解压力。
此外，几个三四线城市最近也调整了公积金贷款政策。其中，四川省自贡市放宽了住房套数确定政策，实行“只认贷不认房”政策，没有住房公积金贷款记录，也没有未结清的住房商业贷款，将按照首次置业贷款政策执行，同时取消了住房公积金贷款必须间隔12个月以上的限制。济南、山东、青岛分别放宽了异地公积金贷款要求，包括简化申请条件、放宽户籍限制等。从2022年1月1日起，浙江宁波将加大对有两三个孩子家庭的支持力度。这些家庭已经连续缴纳了两年的住房公积金。如果他们第一次申请第一套自住住房，住房公积金最高贷款额度将从60万元/户提高到80万元/户。安徽省马鞍山市为高层次人才提供贷款便利。无论是一方还是夫妻双方，连续缴纳住房公积金6个月以上(含6个月)。首次购买普通商品房(含二手房)时，可申请住房公积金贷款，最高可贷60万元，对单一方或双方付款没有限制。最高贷款额与每月存款额和余额无关。
“一城一策”有望拓展至商贷
对于地方公积金贷款政策的调整，特别是降低首付比例、提高贷款额度，业内普遍认为效果会优于降低商业贷款利率。1月20日，over 5年期国债价格21个月后首次下调。但由于价格仅下降5个基点，很多机构认为宽信用的信号更为显著，房贷和房屋销售的刺激取决于城市的政策。
在1月18日举行的金融统计新闻发布会上，央行相关负责人指出，房地产的核心特征之一是地域性。在房地产长效机制管理框架下，更加注重落实城市属地责任，根据当地市场情况实施房地产调控。业内人士预测，未来“一城一策”的调整有望从公积金贷款进一步扩大到银行商业贷款。此前，CBN获悉，包括广州、深圳等一线城市在内的多家地方银行开始下调房贷利率浮动基点。最近重庆、苏州等地的银行也进行了类似的调整，利率在5%以上的城市逐渐增多。
然而，贷款利率的下降和贷款速度的提高具有边际弱化效应。首创证券分析师王松认为，去年10月以来，房贷层面的宽松政策逐步落地，部分刚需、优质购房者的房贷需求得到释放。但12月个人按揭贷款月度增速由正转负，可能说明相关政策效果略有减弱。与此同时，12月份存款和预付款同比继续下降25.9%。在房价走势走弱的背景下，楼市销售势头并未大幅改善，市场观望情绪依然浓厚。
目前房企仍处于偿债高峰期，融资渠道尚未完全放开，因此销售回款仍是重中之重。王松表示，除了需求端悲观之外，2021年下半年土地成交量的下降也将导致2022年上半年新房的出现。
供应走弱，预计上半年销售端仍将持续承压，尤其在三四线城市，大幅降价促销的“以价换量”策略将逐渐成为常态。在此背景下，市场对进一步的刺激政策预期升温，包括商业贷款首付比例调低等。根据央行最新数据，2021年我国住户贷款增加7.92万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加6.08万亿元。此前银保监会数据显示，购房者的合理住房需求进一步得到满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。近期央行营业管理部召开2022年货币信贷工作会议时再次强调，各机构要在房住不炒定位下，加强预期引导，支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房人合理住房需求，加大住房租赁金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展。
