*网易研究局稿件未经允许，禁止所有媒体转载，包括友商。本文不构成投资决策。
作者|孟晓苏(中房集团原董事长、汇力基金董事长)
我今年春节期间网络媒体播放的视频《孟晓苏讲六个笑话》受到了网友的喜爱和转发。有人夸我批判当下的缺点，“敢说真话”，也有人夸我调侃歪理“恰到好处”。其实从09年开始，十三年来，我每年春节都不间断地讲几个监管笑话。以前缺少媒体，会上的听众有限。现在网络媒体接力快，流量大，所以引起的关注度成倍增长。
我讲的这些笑话，不像某些人的相声或小品，只敢拿普通人甚至残疾人开玩笑，是低俗艺术，我说的套用外国俗语，就是嘲讽“参议员”。但我一直以中央精神为指导，对一些部门违背中央精神的言论和做法进行批评，并善意地敦促他们改正错误。虽然我是在批评官员，但我并没有被禁止发帖。其中一些意见已经被接受。比如大家看到的，我开了两年玩笑的“灰犀牛理论”，已经有人收回来赔罪了。所以，最近一些地方已敢于“因城施策”，试试探探地减弱“限购”与“限贷”力度。但是由于并没有真正认识到错误政策对经济社会的危害，没有从思想基础上反思谬误，过一段时间很可能又会故态复萌，错误政策还会回潮，,我会继续讲笑话。这次就来说说四个关于楼市调控和金融调控的笑话，用笑话来分析谬误的政策导向和思想根源。
第一个笑话是侯的相声《爬光柱》:两个人喝醉了就斗嘴。其中一人拿出手电筒，打开开关，一道光束打在上面。他说你没有喝醉。你能沿着我的柱子爬上去吗？另一个人说我不会爬，我明白，一会我爬到一半，你一关开关我就掉下来了！这个人说他没醉，也没顺着灯柱爬，怕关掉开关掉下去。但是有没有人顺着别人打中的光束往上爬呢？啊，是的。一些房地产公司爬上了银行的光柱。请不要相信。在一定时期，金融机构向开发企业提供贷款，没有上限。这不就是大型房企负债率高达93%的原因吗？一个金融机构不放贷怎么做到这么高的负债率？但是按开关的手会关掉开关，只要一关掉，他就会掉下去。去年下半年，银行突然收紧贷款，按照监管划出的“三条红线”，一度“上楼拆梯”，让爬坡房企纷纷从高处坠落，爬得越高，摔得越重。才发现是“光柱”让他们爬了上来！
中国房地产的最大风险在于金融政策反
复无常，而房地产开发项目都是长期投资，其间遭遇政策变化的可能性很大。特别是信贷政策左右摇摆好走极端，就像在足球场上把球从右边线一脚踢到左边线一样，经常是“剑走偏峰”，甚至没有中间的过渡。某些房企又贪婪与低能，顺贷时牛皮哄哄无限扩张，断贷时束手无策死给你看。对这种无脑房企应当批评，但是更应吸取教训的是金融管理层，跟喝醉酒一样一会“打光柱”一会“关电门”。这种政策变化可以用一个词汇概括，叫做“折腾”。去年年初，中央就对房地产业提出了“三稳”要求，就是“稳地价、稳房价、稳预期”。今年中央又重提“三稳”，因为去年不仅不稳，而且大起大落。监管者出于对房地产业持过度防范的心理，根据个人主观臆断随意作为，让房企普遍资金断供，造成楼市清冷、土地流拍、居民预期减退、政府财政困难，并演化为影响经济全局的问题。中央判断的我国经济面对“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”，其中主要是信贷政策由“爬光柱”到“关电门”惹的祸。今后金融政策能不能不再走极端呢？希望政策能有利于房地产业平稳发展与良性循环。
第二个笑话，跟最近俄罗斯与乌克兰的战争有关，这可是个引发争议的话题。但我不是要议论两国谁是谁非，我的看法始终都跟那谁保持一致。我是看到一位叫“作家崔成浩”的，在网上发布对俄乌战争的纠结心态，发现跟人们对房价涨落的纠结心态十分相似。崔成浩写道：“感情上我同情乌克兰人民，立场上我坚持主权不可侵犯，原则上我反对北约无限东扩，态度上我建议保持中立，事态上我希望立即停火谈判，道义上我反对破坏联合国宪章，感受上我理解俄罗斯的无奈，精神上我逐渐开始分裂……”。你看这人的心态混乱到什么地步？快得神经分裂症了。
这位“作家崔成浩”在微博上是个奇葩，特点是文笔幽默滑稽，实际往往反讽，赢得粉丝关注。他这段笑话用幽默与调侃，讲出了很多人面对俄乌战争的复杂心理。
我关注的是这种复杂的心态表现。因为同样纠结的心态就发生在中国人对房价涨落的看法上。有人看到房价上涨就为没买房的人吐怨愤，听说房价下跌又为有房居民的损失鸣不平。这些人“感情上同情低收入家庭，立场上站在没买房的人一边，态度上盼望房价下跌，原则上想维护老百姓利益，心理上希望居民财产保值增值，道义上支持政府打压房价，感受上理解有房居民的焦虑，精神上一直处于分裂状态……”。还有专家经常把这种复杂心态通过媒体表达，为房价的涨落而纠结不已。
这问题到底出在哪儿呢？其实就是多年忽视“住房双轨制”，让人们包括专家都只能站在商品房角度来看待房价问题。我作为1998年房改时的房改课题组组长，当年设计的房改方案就明确提出了“住房双轨制”要求，就是“市场供应商品房、政府提供廉租房”，可惜多年被主管部门忽视。其实给低收入家庭买不起房的，不是要让他们去买商品房，而是要由政府提供保障型产权房和保障性租赁房。为让他们买房而打压商品房价格没有必要，他们需要的不是商品房而是保障房；而对于绝大多数有房居民家庭来说，房价下跌意味着他们家庭财富缩水，房价上涨才能让家庭财产保值增值。根据央行两年前的统计，城镇居民96%家庭已经拥有房产，平均拥有1.5套房，连占20%的低收入家庭，拥有房产的也达到90%。有房家庭都担心房价下跌资产损失。而用打压商品房价格取代建设保障房职责，在老百姓面前是两头不讨好。有些专家大讲“房价上涨有多少坏处”，反而把提高保障房建议比例的建议说成是“过度福利化”，你不知道有房居民和没房百姓都在骂你吗？你严重脱离实际、脱离群众。
今年《政府工作报告》再次指出：“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这段话重申了“住房双轨制”。今后我还是要继续呼吁“住房双轨制”，实现市场归市场、保障归保障；继续呼吁央企和国企要落实国务院要求，退出竞争性商品房开发领域、回归保障房建设；还要呼吁加大租赁房比重，让长租房进入REITs试点，推动租赁房供给侧结构性改革。如果能用住房“双轨制”落实当年的房改方案，那时就能让人们心平气顺，舆论环境也就减少了愤慨不平。那时还会出现楼市上的“神经分裂”吗？那就不会了，除非他真的得了神经分裂症。
第三个笑话，是我前几年讲过的一个外国笑话，叫“斯德哥尔摩综合症”。说的是1973年两名绑匪劫持了瑞典首都一家大银行的四个职员做人质，6天后才被警方解救出来。没想到被关押的人质在关押期间对劫持者产生好感，习惯了被限制自由的状态，在被解救出来后还去监狱看望绑匪，凑钱帮助绑匪请辩护律师。有个女人质竟然爱上了一个绑匪，并且在服刑期间跟绑匪订婚。这种情况引起社会学家和心理学家的关注，研究发现人被压抑久了会得一种病，命名为“斯德哥尔摩综合症”。还有一个奥斯卡获奖影片《肖申克的救赎》，描写的是囚犯被长期关押，关押久了习惯了监狱里的生活，形成了被囚禁的生活习惯。在获得自由后很长时间不适应。最典型的一个人物在刑满释放后不适应监狱外的正常生活，找根绳子上吊自杀了。
“斯德哥尔摩综合症”在中国相当普遍，比如用行政手段“限购住房”的措施。在2011年主管部门面对向全国人大常委会的质询，还解释说“这实属不得已的办法”，是“临时性措施”。然而“限购”多年就没有想再恢复正常，结果让“限购”已延续了十二年，变成了“新常态”。
长期“限购住房”改变了人们的思维方式与舆论环境。《肖申克的救赎》里有句名言：“一开始你抗拒；慢慢地你开始调整适应；时间一久会习以为常，这就是被体制化”。十二年的持续“限购”让不少人对它慢慢习以为常，认为住房就应该“限购”。人们在限购上“被体制化”，从上到下到处在施行“限政”。“限购”又延伸到汽车，不光是“限购”，而且“限号”、限行”，部分地恢复到计划经济的“票证时代”，政府成为“限政府”，也没有人去“质询”了。而且管“限购”的部门已经积恶成习，早已没有当年“不得已而为之”的歉疚心态了，还理直气壮地“约谈”地方政府，责问他们“是不是放松了限购”？用“约谈”去改变“因城施策”。曾经有的地方政府尝试“放松限购”，没想到媒体也被长期限购给“体制化”了，变成监狱的看守，纷纷报道说，快来看这里胆敢取消限购！结果被媒体一曝光就给吓回去了，被称为“政策一日游”。现在中央说经济上出现了“需求收缩”、“预期转弱”等问题，其中人为因素的影响很大，根本原因是“限购住房”压制了居民购买力。
再说说银行居民购房贷款，本来也是被政策限制的，叫做“限贷”。最近为了落实中央“三稳”要求，金融系统已经开过会，要求把限制性政策变为鼓励性政策。那就可能恢复正常发放开发贷款、可能把已经提高了的居民房贷首付与利率恢复到正常水平，当然要等着看是不是真的。但是“限购住房”的政策还没有改变。若是只说“因城施策”，让地方政府自己决定吧，地方政府哪儿敢放松限购呢？他们怕被“约谈”，都得了“斯德哥尔摩综合症，不敢放松“限购”。
现在需要的不仅是打开“肖申克监狱”的大门，而且要改变被多年“限购”形成的体制性思维。我看地方政府不必再被“限购”捆住手脚，现在上面要求“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，你真的出台启动楼市措施包括取消“限购”了，现在没人敢“约谈”你啦，等到过段时间楼市政策再收紧的时候，你地方上的经济困难早就过去了。我还要提醒主管部门要主动作为，现在仅仅说句“因城施策”是不够的，还需要你们通知地方政府：取消“限购”的不再“约谈”啦！如果通知他们，不出台“对市场有利政策的”才要“约谈”，那就跟上面要求更加一致啦！请问能做到吗？估计做不到。要不然为什么我要把这个建议当笑话说呢。
最后再谈谈中央文件中的一个新词汇，叫做“促进房地产业良性循环”。在中央政治局会议、中央经济工作会议和最近的《政府工作报告》中，都对房地产业提出了“良性循环”要求。以往中央在提出“畅通内循环”与“促进双循环”时，都没有把它聚焦到哪个产业，现在则像聚光灯一样指向明确：“促进良性循环”说的就是房地产业。
什么叫“循环”？把存量房屋销售掉再拿钱建新的叫“循环”，让货币资金通过房屋销售周转起来是更重要的“循环”。有一种蛊惑人心的说法，说“资金都流进房地产了，就没有资金从事制造业了”。这些人不懂得货币在周转与循环，购房款会通过“循环”流向多个关联产业。
美国有个关于货币流通的经济学笑话跟这种“循环”有关：说一个人去住酒店，先把100美元押在前台，然后由伙计带着他去挑选房间。酒店老板趁着这功夫，拿着钱跑到餐馆，还了100美元的吃饭欠款；餐馆老板拿着钱跑到肉铺，还了100美元买肉欠款；肉铺老板拿着钱跑到屠宰场，还了100美元进货欠款；屠户叫来妓女，还了欠她的100美元；妓女跑到酒店，还了她开房间的欠款。这100美元循环了一圈，把一连串的欠账都还了，又回到酒店前台。有趣的是，那位客人没有挑选到满意的房间，他把100美元要回来去找别的住处了。对他来说这里什么也没有发生，但这一大圈货币周转都是真实的支付。这种货币循环在经济学上被称为“货币传导机制”。
这种简单的经济学原理并不是人们都理解。回想1993年国家第一次启动房改时，干部职工刚刚去银行提款购买公房，有的银行领导人就向国家反映，说都来银行提款，快把银行资金提光了！他们也不想想，职工把购房资金交给单位后，各单位能把钱存到哪里去呢？你再等子弹飞一会儿，钱不又回到银行了嘛。但这个说法居然真的成为当年叫停房改的理由。可见那时某银行领导人的脑袋是方的，不懂得货币可以流通与循环。几年后各单位连房屋维修费用都支付不起，我们课题组再次建言房改，国务院领导人接受了我们的建议，才启动了1998年房改。
现在不少人已经懂得，购房款正是通过“货币传导机制”流向了相关产业。从居民把购房款交给开发商时起，货币就进入一连串的循环过程：开发商把钱交给营造商，营造商把钱交给部品制造商，部品制造商再把钱交给原材料生产商与能源供应商……不仅搞活了一连串的行业与企业，而且每个环节都有对劳动者的支付，劳动者拿到薪酬去养家糊口，又拉动了消费。在今年《政府工作报告》对金融业要求中，明确提出“进一步疏通货币政策传导机制”、“扩大普惠金融覆盖面”，这不都是在要求实现货币的“良性循环”吗？
说完了居民的购房款，再说说银行借给居民购房的抵押贷款，从它投入流通的后期流向分析，它跟购房款一样在经济生活中实现着良性循环。但是从抵押贷款的前端看，它还有另外四个重要意义：第一叫“扶持手段”、它是对普通家庭特别是中低收入家庭购房的一种金融扶持，包含着社会政策的内容。普通百姓不是富豪，没有能力一把付清购房款，通过银行给他们的金融杠杆，就让他们提前具有了购买房屋的能力；
第二叫“安全抓手”、它对银行来说增加了安全性，购房贷款比较其它银行贷款来说更安全，它抵押物是新的，而且已经支付了一定比例的首付款，让银行贷款有了可靠抓手。在缺乏信用体系建设的当下，由于房地产业不断构建出新的抵押物，再用抵押贷款的“当铺方式”，弥补了信用体系的不足，保证了贷款资金安全。它比贷给没有抵押物的其它贷款更安全，比信用卡等小额消费贷款更大宗、更好管理，由此促进了我国金融业特别是信贷市场的发展；
第三叫“致富通道”，它让众多的普通百姓家庭能够利用金融杠杆提前购房，进入到有房产的社会阶层，随后随着房价上涨，成为有几百万元甚至有上千万元财产的人家。看来我们多年来没有白干，是我们推动的住房制度改革让众多百姓低价购买了房产，又随着各种原因造成的房价上涨，让众多百姓拥有巨额家庭财富，走上了“共同富裕”的道路，其中我们最先倡导的住房抵押贷款也是功不可没的；
第四叫“循环源头”、前面已经分析过，购房款和购房贷款作为最终消费资金投入到经济运行，并不是付给开发商就消失了，它由此进入到一个不间断的流通周转过程，可以流向多个产业，为众多产业营造出市场，形成货币的“良性循环”。这可比受到政策鼓励的“小微企业贷款”更加实惠管用。小微企业需要贷款维持生产，但是比需要贷款更为重要的是需要订单，没有市场订单而用贷款生产只能制造新存货，那不是把企业风险延伸到金融风险吗？住房抵押贷款提高了居民即期购买力、扩大了最终需求，就从根本上解决了问题，当然对搞活经济、促进制造业搞活小微企业有很大的实效。
再回到前面那种似是而非的说法。我讲了好多年的简单经济学原理，一些领导和专家还是不懂。他们说“资金都流进房地产了，就没有资金从事制造业了”。对于能给经济和银行带来这么多好处的住房抵押贷款，他们想尽办法进行限制，生怕“资金流向房地产”，就是不怕资金贷到卖不出去产品的企业去造成新库存。我们不必批评这些人糊涂、闭塞、不学习，不必批评他们不懂得“货币传导机制”，只要以请教学问的谦恭态度，请领导们解答一下如何理解中央提出的“促进房地产业良性循环”？我猜他们就会张口结舌，或者回避谈金融，“王顾左右而言他”，去跟你扯别的啦。
我用讲笑话来演绎楼市、揭示乱象、调侃谬误，为的是让楼市政策少闹笑话，让中央提出的“促进房地产业健康发展和良性循环”目标得以实现。现在“限贷”政策已开始局部地区被突破，而“限购”政策仍然压制着居民购买力；我当年呼吁的“住房双轨制”仍然疏于建设；央企国企仍然没有被要求回归保障轨，甚至被金融政策鼓励、让他们踩着“三道红线”收购民营企业的房地产项目，这不仅是“趁火打劫”，简直是“引火上身”。本来应当是启动市场让病企业转好，而不是饮鸩止渴让好企业染病。
让我们都瞪大眼睛关注着主管部门怎么做，中央国务院精神是否能得到贯彻。如果“限购、限贷”等等抑制内需、阻碍“房地产业良性循环”的政策仍然没有从根本上改变，《政府工作报告》中批评的“形式主义、官僚主义仍然突出”，甚至会把“因城施策”四个字当作自己“不担当、不作为、乱作为”的政治掩体，那怎么办？那我们能怎么办呢？那时候我就有更多的新笑话可以给大家讲啦。
网易研究局（微信公号：wyyjj163） 出品
网易研究局是网易新闻打造的财经专业智库，整合网易财经原创多媒体矩阵，依托于上百位国内外顶尖经济学家的智慧成果，针对经济学热点话题，进行理性、客观的分析解读，打造有态度的前沿财经智库。欢迎来稿（投稿邮箱：cehuazu2016@163.com）。
