近日，美的置业(03990.HK)宣布获得并购；中国建设银行和中国招商银行160亿元的融资额度。再加上近期美的地产频繁收购业内房地产公司，项目公司被冠上了新“白武士”的名号。
市场对“白武士”的期待也来自于美的置业稳健的财务状况。2021年年报显示，美的地产有262.89亿元现金，足以覆盖仅104.61亿元的短期银行负债。在大多数房企陷入财务危机的时候，美的置业却显得风平浪静。
刘清工作室发现，美的地产的资金优势可能部分来自美的旗下金融机构广东顺德农村商业银行股份有限公司(以下简称“顺德农商行”)，美的地产获得了多笔相关贷款。一个令人警醒的现象是，美的地产近三年发债的背后，是顺德农商行频繁接盘。
此外，美的地产与其合作伙伴金科一样，经常从项目公司转移资金，形成一些表外负债。这些转入的款项应计入应付关联方款项。美的地产2019年向关联方支付105.55亿元，2020年突然增至190.27亿元，增长80%。2021年，美的地产应付关联方款项继续增长至198亿元。
银行理财资金接盘美的置业债券。
市场期待这家有制造业背景的地产公司，在抄底收购后，能否成为新的“白武士”，获得规模跃升？
看美的地产最近收购的具体项目，基本都是美的地产和其他房企的合作项目公司，美的地产自己持股50%左右。当项目合作方陷入财务危机时，美的置业更像是对其项目的自救。
但这种项目回收也给美的置业者带来了融资便利。美的地产近期获100亿元并购；来自中国建设银行的一笔融资额度，20亿元的保障性租赁房项目贷款和100亿元的住房专项抵押贷款，以及来自招商银行的60亿元的住房专项抵押贷款。
美的地产也表示，公司融资主要以银行贷款为主，这可能归功于美的系的金融布局。
美国的商业帝国庞大，延伸到各个行业。创始人何享健目前控股美的集团(000333。SZ)，主营电器，女儿何倩娥控制汇通股份(688219。SH)，材料公司，并已开始美的集团的上游业务。何享健的儿媳卢德燕掌控美的置业，儿子何剑锋专注于投资金融、科技创新等领域。
美的已参股或仍参股金鹰基金、江苏银行、湖北银行、江西樟树顺银村镇银行、丰城顺银村镇银行、浙江上虞农村合作银行、开源证券。其中，与美国关系最密切的金融机构是顺德农村商业银行。
工商资料显示，美的集团是顺德农商行第二大股东，持股7%；美的集团旗下美的集团财务有限公司也参股顺德农村商业银行，持股2.69%。两家合计持股比例为9.69%，高于第一大股东顺德农商行。因此，美的集团实际上是顺德农商行的第一大股东，原美的集团副行长肖明光目前是顺德农商行董事。
有了这层关系，顺德农村商业银行就成了美的系的“小金库”。
刘清工作室发现，顺德农商行早就出现在美的地产的主要往来银行名单中。例如，2020年，顺德农村商业银行向美的地产及其控股子公司广东朱锐优卡科技有限公司(Gua)提供了总额为16亿元的相关贷款
此外，盈丰集团有限公司及旗下多家子公司将物资公司、文化投资公司股权质押给顺德农村商业银行。2019年，盈丰获得顺德农商行36亿元授信。冯颖集团是美的创始人何享健之子何剑锋控制的投资公司。其投资领域涵盖金融、零售和制造业等。实际控制冯颖环境(000965。SZ)和鲁花白娜(300291。SZ)，并持有易方达基金管理有限公司22.65%的股权。
刘清工作室发现，除了相关贷款，双方还有更多秘密资金交易。——顺德农商行通过理财产品接手了美的地产的多只债券。
公开资料显示，2020年、2021年，美的地产频繁发债，大部分债券利率保持在5%以下，融资成本较低。美的地产2020年发行7期公募债券，共募集69.2亿元；2021年发行3只私募债券债券和2只公募债券，共募集资金28.1亿元。2022年一季度，美的地产发行公募债券融资15亿元。其中，一只批号为PPN839的私募债由顺德农商行和兴业银行共同承销。
与此同时，2020年底以来，顺德农商行发行的顺祥、德利、德祥等多只净值型产品，陆续将资金投向美的地产发行的20美致07、21美致PPN001、21美致01等公募产品和私募债券，面值从几百万元到上千万元不等。
据刘清工作室统计，2021年全年，顺德农商行理财产品累计资金购买美的地产债券超过14亿元。仅今年2月，累计购买美的置业债券就超过3亿元。
应付关联方金额近200亿元。
美的地产大部分开发项目都是与业内房地产公司合作完成的。目前与金科、融创、万科、保利甚至新希望地产都有合作项目。
美的地产和金科谷
份合作项目较多。根据清流工作室此前报道，金科股份频繁从项目公司抽调资金，并形成一套模式：通过先为项目公司提供借款担保、再抽调资金回集团总部的方式，金科股份可能获得巨额流动资金，却无需将其计入金融负债，大大降低了表内负债总额。而这种资金抽调，合作双方是共同进行的，金科股份抽调资金的同时，美的置业也从合作项目同步抽调资金。比如，2020年6月，美的置业旗下的徐州市美的新城房地产发展有限公司，就从与金科的合作项目公司南京科宸房地产开发有限公司，调取富余资金6.66亿元。2019年，南昌美的又从合作项目九江金晨房地产开发有限公司，调取资金1.58亿元、合肥美的从合作项目合肥金骏美合房地产开发有限公司调取资金累计调取资金6亿元、美的西南公司从合作项目重庆金美圆房地产开发有限公司调取资金4.6亿元。
根据会计准则，从合营和联营公司调取的资金，最终会计入其他应付款。财报显示，美的置业2019年应付关联方款项为105.55亿元，2020年突然增长到190.27亿元，增幅达80%。2021年，美的置业应付关联方款项继续增长至198亿元。与此同时，美的置业为旗下合营和联营公司提供的担保也从2019年的近70亿元，增长至2020年的119亿元。2021年，担保金额进一步增长至124亿元。
除了采用合作开发模式，背靠制造企业美的集团，可能也是美的置业资金充足的重要原因。2021年上半年，美的置业获得关联方提供的贷款金额14.99亿元，同时获得关联方提供的担保额度为49.82亿元。
美的置业旗下部分项目的合作方，还出现美的集团的股东及前高管。
2021年底，美的置业在义乌的锦绣君兰小区获得预售证并开始销售，项目早在2021年5月开工，预计2024年竣工。该项目由金华市美星房地产开发有限公司（下称“金华美星”）负责开发，金华美星原本由美的置业全资子公司宁波市梅山美的房地产发展有限公司持有100%股权。2022年2月，一家宁波亿禾股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“宁波亿禾”）突然带资入股金华美星并持股49.9%，美的置业一方持股比例下降至50.1%。
进入预售阶段的项目公司，为何仍然需要引入新的资金支援？
工商资料显示，宁波亿禾公司由袁利群出资1.99亿元设立，而袁利群是美的集团的股东之一，持股0.54%，她曾在美的电器担任董事。袁利群控制的宁波亿禾，还于2021年与美的置业合资设立了佛山市南海区美鸣房地产开发有限公司，并持有其50.1%的股权。
美的置业的供应商，则通过保理业务等方式迂回获得美的集团公司的资金。
广东美城建筑工程科技有限公司（下称“美城建筑”）参与了多个美的房地产开发项目的建设，近年以应收账款向天津美的商业保理有限公司（下称“美的保理”）融资，合计110次。据清流工作室不完全统计，仅2022年至今，美的保理为其提供的应收账款融资合计超过28亿元。美的保理是美的集团的全资孙公司，长期为美的系的各类公司提供应收账款融资服务。
另外一家美的系的保理公司深圳前海盈峰商业保理有限公司（下称“盈峰保理”），为美城建筑提供了4笔应收账款融资服务。盈峰保理是盈锋集团全资子公司，由何剑锋控制。
美城建筑还从另一家保理公司，海南铂美商业保理有限公司（下称“海南铂美”）获得应收账款融资共计9笔。海南铂美由美的置业旗下物业公司广东铂美物业服务股份有限公司持股80%，列入美的置业的合并报表。而2021年初，美的置业突然参股美城建筑，购入其20%股权。
